Fiscalité Immobilière 2026
Sommaire du guide
- 1. Qu'est-ce qu'un immeuble "neuf" fiscalement ?
- 2. Acheter en VEFA : Gestion de la TVA déductible
- 3. L'option TVA pour la SCI : Conditions et formulaire
- 4. Facturer la TVA sur les loyers commerciaux
- 5. La règle des "Vingtièmes" : Éviter le reversement
- 6. Marchands de biens : TVA sur prix total vs Marge
- 7. Travaux : Quand la rénovation devient du "Neuf"
- 8. Para-hôtellerie en SCI : Les 4 critères
- 9. Questions Fréquentes (FAQ)
1. Qu'est-ce qu'un immeuble "neuf" fiscalement ?
Pour le fisc, un immeuble est neuf s'il a été achevé depuis moins de 5 ans. Cette définition est capitale : l'achat d'un bien neuf est soumis à la TVA à 20 % et bénéficie de "frais de notaire" réduits (2-3 %). Au-delà de 5 ans, il entre dans le régime de l'ancien.
2. Acheter en VEFA : Gestion de la TVA déductible
En **VEFA** (Vente en l'État Futur d'Achèvement), la TVA est payée au promoteur au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Une SCI qui a opté pour la TVA peut récupérer ces montants dès le paiement de chaque appel de fonds, générant un crédit de TVA remboursable.
3. L'option TVA pour la SCI : Conditions et formulaire
Une SCI qui loue des locaux nus (bureaux, commerces, entrepôts) peut opter pour l'assujettissement à la TVA.
4. Facturer la TVA sur les loyers commerciaux
Une fois l'option exercée, la SCI doit collecter 20 % de TVA sur le loyer, les charges, mais aussi les impôts refacturés (Taxe foncière) et les droits d'entrée (Pas-de-porte).
5. La règle des "Vingtièmes" : Éviter le reversement
⚠️ **Attention cruciale :** Si vous avez récupéré la TVA sur l'achat d'un immeuble en SCI, vous devez le conserver "dans le champ de la TVA" pendant 20 ans. Si vous vendez le bien ou si vous arrêtez de louer avec TVA avant 20 ans, vous devrez reverser au fisc 1/20ème de la TVA initiale par année restant à courir.
6. Marchands de biens : TVA sur prix total vs Marge
Le professionnel (Marchand de biens) paie la TVA sur le prix de vente total s'il vend du neuf. S'il vend de l'ancien, il paie la **TVA sur marge** (Différence entre prix de vente et prix d'achat), ce qui est bien plus avantageux.
7. Travaux : Quand la rénovation devient du "Neuf"
Si vous réalisez des travaux structurels remettant à neuf plus des 2/3 des éléments de second œuvre, l'administration peut considérer que vous avez créé un **"Immeuble Neuf"**. La revente de ce bien sera alors soumise à la TVA de 20 % sur le prix total, même s'il s'agissait initialement d'un bâtiment ancien.
8. Para-hôtellerie en SCI : Les 4 critères
La location meublée courte durée peut être soumise à la TVA (10 %) si la SCI fournit au moins trois des services suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge ou accueil personnalisé.