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TVA sur la Location Meublée (LMNP, LMP, Airbnb) : Guide 2026

Optimisez la rentabilité de votre patrimoine locatif : para-hôtellerie et récupération de TVA sur le neuf.

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Synthèse Investisseur Locatif 2026

Source : Article 261 D du CGI
🏠 Location Longue Durée Exonérée de TVA
🛎️ Para-hôtellerie (Services) Taxable à 10 %
🏗️ Achat Immobilier Neuf Récupération de 100 % de la TVA possible
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Dernière vérification légale : 08 mars 2026

Sommaire du guide

1. Principe général de l'exonération

En France, la location de locaux meublés à usage d'habitation est **exclue** du champ de la TVA. Cela signifie qu'un propriétaire LMNP classique ne facture pas de taxe à ses locataires et qu'il ne produit aucune déclaration. En contrepartie, il ne peut récupérer aucune TVA sur ses achats (mobilier, travaux, honoraires).

2. La règle des 3 services sur 4 (Para-hôtellerie)

L'assujettissement devient obligatoire si vous proposez au moins **trois** des quatre prestations suivantes :

  • Accueil personnalisé : Physique ou via une conciergerie dédiée.
  • Petit-déjeuner : Servi dans le logement ou dans un local commun.
  • Nettoyage régulier : Pendant la durée du séjour (pas seulement à la fin).
  • Fourniture de linge : Draps et serviettes changés périodiquement.

Si ces critères sont réunis, vous devenez un professionnel fiscalement et devez collecter la TVA à 10 %.

3. Récupérer 20 % de TVA sur l'achat immobilier

C'est l'atout majeur des **résidences de services** (Seniors, Étudiants, Tourisme). En achetant un bien neuf sous bail commercial avec un exploitant fournissant les services, l'investisseur reçoit un remboursement des 20 % de TVA payés lors de l'achat. Pour un bien à 300 000 € TTC, l'État vous rend **50 000 €**.

4. Commissions Airbnb et Booking : Attention à l'autoliquidation

Airbnb (Irlande) et Booking (Pays-Bas) facturent des commissions Hors Taxes.

En tant que loueur assujetti ou non, vous devez **autoliquider la TVA (20 %)** sur ces commissions. Cela nécessite l'obtention d'un numéro de TVA intracommunautaire, même si vous bénéficiez de la franchise en base de TVA pour vos revenus locatifs.

5. Quels taux facturer à vos locataires ?

  • 10 % : Sur le prix de la nuitée (hébergement) et du petit-déjeuner.
  • 20 % : Sur les services additionnels (parking payant, boissons alcoolisées, location de vélos).

6. Revente du bien : Le piège de la TVA au prorata

Si vous avez récupéré la TVA lors de l'achat, vous devez conserver le bien pendant **20 ans**. Si vous revendez avant le terme de ce délai à un acheteur qui ne reprend pas l'engagement de TVA, vous devrez reverser 1/20ème de la TVA perçue par année restant à courir.

7. Seuils de franchise de TVA en 2026

Le loueur en meublé peut bénéficier de la franchise en base de TVA (ne pas collecter, ne pas déduire) si son chiffre d'affaires annuel est inférieur à :

  • 91 900 € : Pour l'activité d'hébergement.
  • 101 000 € : Seuil de sortie définitive.

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Source officielle : Bofip - Location Meublée et LMNP sur Service-Public. Mis à jour en Mars 2026.

8. Questions Fréquentes (FAQ)

Non. Airbnb gère la collecte de la taxe de séjour (reversée aux mairies), mais ne gère pas votre TVA. C'est à vous de déclarer et reverser vos taxes au fisc français.

L'achat d'un bien ancien n'est pas soumis à TVA, donc aucune récupération possible sur le prix d'achat. Cependant, vous pouvez récupérer la TVA sur les **travaux de rénovation** (souvent 10 % ou 20 %) si vous exploitez le bien en para-hôtellerie.

Le statut LMP ou LMNP est une distinction pour l'Impôt sur le Revenu. Pour la TVA, seul compte le caractère **professionnel de la prestation** (services fournis ou non). Vous pouvez être LMNP et assujetti à la TVA.

Dans un camping, la location est soumise au taux réduit de 10 % (Hôtellerie de plein air), à condition de proposer les services standards.

La location de linge facturée séparément du loyer est une prestation de service soumise au taux normal de 20 %. Si elle est incluse dans le forfait para-hôtelier, elle suit le taux de 10 %.

Oui, si vous cessez l'activité de location avec services avant 20 ans, ou si vous transformez le bien en résidence principale ou location nue de longue durée.

Les honoraires d'une société de conciergerie sont soumis au taux de 20 %. Si vous êtes assujetti à la TVA (para-hôtellerie), vous récupérez ces 20 %.

Non. La caution encaissée en début de séjour n'est pas une prestation de service. Elle n'est soumise à la TVA que si elle est conservée définitivement par le loueur pour couvrir des dégâts (elle devient une indemnité).